L’Italia è una Repubblica fondata sul Condono Edilizio (Cit)

Così mi disse un vecchio collega agli inizi della mia professione.

Ed infatti, di seguito, ho il piacere di sintetizzarvi, in forma di elenco, la storia legislativa del condono edilizio.

• PRIMO CONDONO EDILIZIO

Legge 28/2/1985 N. 47

Si poneva prima di tutto come legge-quadro (provvisoria) in materia urbanistica ed edilizia, ma la sua maggiore conseguenza è stata quella di ammettere al condono edilizio tutti gli abusi realizzati fino al 01/10/1983.

Per i manufatti costruiti in aree vincolate il rilascio della concessione o autorizzazione in sanatoria, era subordinato al parere favorevole delle Amministrazioni preposte alla tutela (per il vincolo paesaggistico le Amministrazioni proposte erano di solito i Comuni, con successivo controllo ed eventuale annullamento da parte delle Sopraintendenze territoriali).
Secondo dati CRESME, l’effetto dell’annuncio del primo condono avrebbe provocato l’insorgere – nel solo biennio 1983-1984 – di più di 230.000 manufatti abusivi (alcuni vecchi geometri parlano di intere palazzine tirate su in un paio di notti!), mentre quelli realizzati fra il 1982 e tutto il 1997 sarebbero quasi 1 milione.

• LA SANATORIA EDILIZIA E PAESAGGISTICA

L’Art. 13 della medesima Legge 47/1985 (in parte ancora vigente) prevede la possibilità di un “accertamento di conformità”, da effettuare entro stretti limiti temporali correlati alle ordinanze dei Sindaci  “e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative”, in base al quale le opere abusive potrebbero essere sanate, qualora esse fossero conformi agli strumenti urbanistici vigenti.

Si tratta quindi di una bella “innovazione” e perciò di cosa molto diversa dal condono (che è un provvedimento eccezionale e “tombale”, in quanto porta tendenzialmente a legittimare tutti o quasi gli abusi).

La sanatoria è invece un istituto permanente, che può essere invocato per quelle opere che – per qualche invera e strana ragione – non hanno ottenuto la concessione edilizia (o autorizzazione), anche se avrebbero potuto ottenerla benissimo (si tratta evidentemente di rari casi, ovvero di abusi diciamo di piccole dimensioni).

Nella prassi, l’uso indifferenziato del termine “sanatoria” per indicare i condoni edilizi ha generato moltissime confusioni, anche tra i tecnici.

In seguito, è emerso il problema che nelle normative di tutela paesaggistica (ora il T.U. dei Beni CC.AA.) nella quale non esiste una norma equivalente.

Di conseguenza nelle zone vincolate (che sarebbero circa il 47% del territorio nazionale) anche la sanatoria edilizia sarebbe inapplicabile, in quanto subordinata all’ottenimento, impossibile, dell’autorizzazione ambientale.

Un parere assai opinabile espresso dal Consiglio di Stato l’ 11/4/2002 ha invece stabilito che il rilascio di una “autorizzazione postuma”, “equipollente” a quella preventiva è possibile.

La maggioranza parlamentare ha colto la palla al balzo, presentando un emendamento alla Legge-delega sul “riordino delle normative in materia ambientale” che, modificando gli articoli 163 e 164 del T.U. Beni CC.AA., codificherebbe definitivamente l’ “autorizzazione paesistica in sanatoria”.

Ciò sarebbe, a parere dello scrivente, un gravissimo indebolimento del già fatiscente sistema di tutela ambientale, dal momento che l’autorizzazione in questione è sostanzialmente discrezionale, e ben difficilmente si oserebbe negarla a opere ormai esistenti.

L’emendamento è stato respinto (la stessa Legge-delega non è ancora approvata), ma la questione rimane tutt’ora aperta.

• SECONDO CONDONO EDILIZIO: Legge 23/12/1994 N. 724

Misure di razionalizzazione della finanza pubblica, all’Art. 39 (primo governo Berlusconi).

Essa riapre sostanzialmente i termini della precedente legge 47/1985, estendendoli agli abusi realizzati fino al 31/12/1993.

Vengono tuttavia introdotte alcune limitazioni, la principale è che le opere non abbiano comportato un ampliamento superiore al 30% della volumetria originaria, ed in ogni caso non superiore a 750 metri cubi.

Lo stesso limite volumetrico si applica alle nuove costruzioni, “per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria” (il che consente di condonare anche parti di lottizzazioni abusive).

Resta fermo per le zone vincolate l’obbligo di acquisire preventivamente l’autorizzazione dell’Autorità preposta (che, ricordiamo, per il vincolo paesaggistico è solitamente il Comune, sia pure in prima battuta!).

In più, l’ultimo periodo del 4° comma stabilisce anche il silenzio-assenso in caso di perdurante inerzia comunale.

Sempre secondo dati del CRESME, dal 31/12/1993 (ultima data prevista per il completamento dei manufatti) sono stati realizzati circa 220.000 abusi, tra nuove costruzioni e ampliamento delle esistenti.

Anche in questo caso la scarsa e prevalentemente formale capacità di controllo da parte dei Comuni avrà permesso l’ammissione al condono di edifici che, per la loro volumetria o il loro impatto ambientale, non avrebbero potuto essere sanati, ugualmente è possibile sospettare (ed anche qui le testimonianze sono numerose!) che moltissimi edifici siano in realtà stati realizzati dopo la chiusura dei termini.

• ALTRI TENTATIVI DI MODIFICARE LE MODALITA’ DEL CONDONO EDILIZIO

Ben 14 Decreti Legge, emanati dopo il 1994 (l’ultimo era il D.L. 24/9/1996 N. 495) e tutti decaduti per mancata conversione in Legge, contenevano norme più o meno confuse in materia di semplificazione dei procedimenti urbanistico/edilizi, modifiche alla legge 493/1993, denuncia d’inizio attività e condono delle opere abusive (per quest’ultimo aspetto si trattava più che altro di aggiustamenti delle modalità di riscossione e versamento delle oblazioni, loro impiego da parte dei Comuni, ecc, con qualche limitata norma di rilievo ambientale).

La raffica di Decreti è cessata solo quando la Corte Costituzionale, con sentenza N. 360 del 17-24/10/1996, ha stabilito l’illegittimità costituzionale della prassi di reiterare all’infinito le decretazioni d’urgenza, facendone poi salvi gli effetti.

• LEGGE 23/12/1996 N. 66

Misure di razionalizzazione della finanza pubblica, all’Art. 2, commi 37, 45 e sgg.

Dettano una serie di norme per la riscossione delle oblazioni e per la loro utilizzazione da parte dei Comuni, introducendo anche qualche marginale precauzione ambientale.

• D.D.L. 4565/ter

Disposizioni in materia di revisione generale del catasto e del demanio marittimo, del Maggio 2000.

Era scaturito dallo stralcio dell’Art. 39 del precedente ddl 4565, e non è più stato discusso.

Stabiliva che gli occupanti di immobili insistenti sul Demanio, ma che “risultino avere perdute le caratteristiche proprie dei suddetti beni” (?) possono acquistarli in proprietà: praticamente una sanatoria generalizzata.

• D.D.L. 379

Norme per il trasferimento dei beni del demanio marittimo dello Stato, del 28/3/2000.

Fu respinto anche se stabiliva che le aree demaniali, con le loro pertinenze, fossero trasferite al demanio dei Comuni, così come le aree date in concessione a enti, aziende e consorzi vari, qualora non più utilizzate.

Unica eccezione, i porti marittimi nazionali.

Era palesemente un tentativo di eliminare l’intero sistema demaniale, dal momento che ai Comuni non sarebbero poi mancati i mezzi giuridici per alienare i beni ai privati.

• D.D.L. 4337

Disposizioni per la repressione dell’abusivismo edilizio nelle aree soggette a vincoli di tutela, e modifiche alla legge 28/2/1985 N. 47, del 28/11/2000. DECADUTO essendo subentrata nel maggio 2001 la nuova legislatura.

Di ampia portata, dettava nuove disposizioni per una severa repressione dell’abusivismo almeno nelle zone vincolate.

• D.D.L. 4338

Disposizioni in materia di sviluppo, valorizzazione ed utilizzo del patrimonio immobiliare dello Stato…, convertito nella L. 36/2001.

Un emendamento proposto da Democratici di Sinistra e Forza Italia e poi eliminato, affidava ai Comuni la valorizzazione dei beni demaniali statali, prevedendo anche la sdemanializzazione di alcune aree.

• LEGGE 448/2001 (Legge Finanziaria)

L’Art. 71, poi abrogato (vedi il paragrafo successivo), disponeva che le norme della Legge 5/2/1992 N. 177 (concepita evidentemente per poche  situazioni, questa legge consentiva il trasferimento dei demani statali al patrimonio disponibile dei Comuni, con la dichiarata finalità di alienarli ai privati) si possono applicare a tutte la aree demaniali sul territorio nazionale, sulle quali siano state eseguite “opere di urbanizzazione e di costruzione” anteriormente al 31/12/1990.

Era pertanto una nuova sanatoria (non tanto dei manufatti, quanto delle situazioni proprietarie e possessorie).

• LEGGE 16/2002

Conversione in legge, con modificazioni, del DL 28/12/2001 n° 452, recante disposizioni urgenti (Febbraio 2002).

L’Art. 16/bis abrogava l’Art. 71 della precedente Legge finanziaria, di cui si è detto al paragrafo che precede.

• LEGGE 166/2002

Disposizioni in materia di infrastrutture e trasporti (Marzo 2002)

L’Art. 26, così come emendato, riprende in forme più limitate e ragionevoli la questione introdotta dall’abrogato Art. 71 della legge Finanziaria.

Esso stabilisce infatti che le norme della legge 5/2/1992 N. 177 (in precedenza sinteticamente illustrate: concernono il trasferimento di aree demaniali al patrimonio dei Comuni, con la finalità di alienarle ai privati) si applicano all’intero territorio nazionale, ma l’esclusione del demanio marittimo, e solo su quelle aree sulle quali siano state realizzate – anteriormente al 31/12/1990 – opere di urbanizzazione e di costruzione “a seguito di regolare concessione”.

• D.L. 102/2003

Disposizioni urgenti in materia di valorizzazione e privatizzazione del patrimonio immobiliare pubblico (Giugno 2003) – decaduto.

Per mancata conversione in legge, l’Art. 3 stabiliva che le porzioni di aree patrimoniali e demaniali dello Stato – escluso il demanio marittimo – interessate da “sconfinamenti” di opere eseguite da privati su fondi attigui di loro proprietà (sulla base di concessioni o autorizzazioni regolari) possono direttamente essere alienate agli interessati.

Con lodevole ma evidente incongruenza, la norma stabiliva che tali disposizioni non si applicano nelle aree vincolate dal T.U. del Beni CC.AA. (che come si è detto sarebbero il 47% del territorio, e dovrebbero comprendere la gran parte delle aree demaniali o patrimoniali dello Stato).

• LEGGE 212/2003

Disposizioni urgenti in tema di versamento e riscossione di tributi… (Agosto 2003)

L’Art. 5/bis ripropone la norma del precedente e decaduto D.L., stabilendo che le porzioni di aree del patrimonio e del demanio statale, escluso il demanio marittimo, interessate dallo “sconfinamento” di manufatti eseguiti da privati sui loro fondi attigui in base a regolari titoli edilizi (ma con l’ulteriore limite di essere stati realizzati prima del 31/12/2002) possono essere a questi alienate.

Stesso destino spetterebbe però alle porzioni “divenute area di pertinenza” e a quelle “interne a strumenti urbanistici vigenti” (definizione ampia quanto confusa, che sembra prestarsi ad ogni genere di interpretazioni estensive!).

Permane il divieto di applicare la norma nelle zone vincolate dal T.U. dei Beni CC.AA., che per quanto risulta dovrebbe vigere nella massima parte dei casi, data la sua grande estensione.

E quindi:
Sono maturi i tempi per un’altro condono edilizio?
Che ne dite? Ahahahahhaaa