Si pensi, ad esempio, alla necessità di sostituire le lampadine fulminate del vano scale.

E’ chiaro, in questi casi, che si tratta di intervento di carattere ordinario, essendo usuale, per la loro normale usura, che le lampadine possano fulminarsi. In questi casi l’amministratore potrà, sulla base dei poteri riconosciutigli dalla legge (art. 1130 c.c.),ad ordinare la sostituzione delle lampadine fulminate, riportando la spesa nel rendiconto consuntivo per la ratifica della stessa.

Si ipotizzi, invece, che si producano delle lesioni sulla facciata dello stabile che, pur non minandone la stabilità, rischiano di creare delle infiltrazioni, e quindi dei danni per le proprietà esclusive. In questo caso, trattandosi di riparazioni straordinarie (un fatto straordinario, per definizione non rientra nella normalità e/o consuetudine) ed anche di notevole entità, la competenza a decidere dovrà essere dell’assemblea.

La legge pone, comunque, in capo all’amministratore la possibilità di far eseguire interventi di manutenzione straordinaria, laddove ricorra il requisito dell’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.). Si pensi, per quest’ultima ipotesi, a quei casi in cui la riparazione dell’autoclave, a seguito della rottura del serbatoio, pur comportando una spesa non indifferente, sia necessaria per non lasciar sprovvisti d’acqua potabile tutti i condomini. In tali casi all’assemblea, che dovrà essere informata alla prima occasione utile, spetterà un potere di ratifica dell’operato del suo mandatario.

Tornando all’ipotesi standard d’intervento straordinario di notevole entità, ossia, per intendersi, quello di competenza dell’assemblea, quale dovrà essere il contenuto del verbale di deliberazione dei lavori? A questa domanda troviamo risposta nella sentenza del Tribunale di Salerno, citata poc’anzi.

Per il Giudice salernitano la delibera assembleare in ordine a riparazioni straordinarie di edificio in condominio, da assumere con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 comma 4 c.c., ha inoltre come elemento essenziale ed inscindibile la scelta dell’impresa cui commettere la esecuzione dei lavori, date le rimarchevoli conseguenze, nei riguardi del condominio, ricollegabili alla convenienza ed alla puntuale esecuzione o meno del contratto d’appalto. La scelta dell’appaltatore e la spesa correlata alla stipula dell’appalto per l’esecuzione dei lavori sono destinate a divenire vincolanti per tutti i condomini soltanto dopo l’approvazione assemblare con la prescritta maggioranza.

In sostanza, quindi, salvo accordo unanime tra tutti condomini, con il quale si diano poteri maggiori all’amministratore di condominio, per quanto detto nella pronuncia citata, la deliberazione di esecuzione dei lavori deve contenere tutti gli elementi utili a permettere l’inizio dei lavori stessi. All’amministratore, pertanto, resta il potere esecutivo di firmare i contratti ed adempiere a tutti gli obblighi connessi, assicurando, in tal modo, l’esecuzione della deliberazione assembleare (art. 1130, primo comma n. 1, c.c.).

Ma allora cosa si intende per manutenzione ordinaria?

Quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, anche con l’impiego di materiali diversi, purché i predetti materiali risultino compatibili con le norme e i regolamenti comunali vigenti (p.es. piano del colore). Caratteristica della manutenzione ordinaria è il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell’esistente (p.es. ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti; pulitura delle facciate; riparazione e sostituzione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, dei cancelli, ricorsa e sostituzione parziale del manto di copertura e dell’orditura secondaria del tetto, senza alcuna modifica della sagoma, della pendenza e delle caratteristiche della copertura; riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli, anche con materiali diversi).

Risulta importante sottolineare che:

• le opere di manutenzione ordinaria eseguite su parti condominiali sono detraibili sull’ammontare IRPEF (leggi un nostro approfondimento sull’argomento qui oppure qui o addirittura qui ed il quadro completo qui);
• l’esecuzione delle opere avviene sotto la personale responsabilità del proprietario o di chi ha titolo alla loro esecuzione, sia per quanto riguarda la classificazione delle opere stesse, sia per quanto riguarda il rispetto delle disposizioni del regolamento edilizio nonché delle disposizioni che disciplinano la materia sotto profili specifici quali quelli igienico sanitario, di prevenzione incendi e di sicurezza.

E invece cosa si intende per manutenzione straordinaria?