Un’opportunità per privati ed aziende

Il business delle ristrutturazioni in Italia vale 50 miliardi di euro all’anno, perché da noi, sono presenti più di 12 milioni di edifici ed oltre 31 milioni di abitazioni (Fonte Istat), dove:

• il 15% è stato realizzato prima del 1918
• il 65% è stato costruito prima del 1976

per un totale di 13 miliardi di mq da ristrutturare (ve li immaginate quanti sono??!?)

Diamo i numeri 

Questi numeri, sono confermati anche dal numero delle compravendite, dove nel 2018 il 19% di esse ha riguardato abitazioni residenziali da ristrutturare (sia sotto il punto di vista della sicurezza che dell’impiantistica).

Generalmente un’abitazione da ristrutturare ha bisogno di demolizioni e smaltimento in discarica di tramezzi interni, rivestimenti (a muro o a pavimento), ricostruzioni di nuove pareti (in muratura o in cartongesso), nuovi pavimenti, nuovi rivestimenti, nuovi infissi (finestre, porte, ecc) e nuovi impianti (per adeguare l’abitazione ai nuovi standard funzionali, distributivi e tecnologici).

Si calcola che un’abitazione ristrutturata acquisisca un plusvalore che va dal 25% al 35% del prezzo pagato per un immobile, specialmente nei capoluoghi di regione e nelle zone urbane più densamente popolate (Ancona, Macerata, Pesaro, Civitanova Marche, ecc).

Se si considera che a questo plusvalore si aggiungono i nuovi bonus fiscali che la Legge di bilancio 2019 ha introdotto e riconfermato, la ristrutturazione di un appartamento è un’opportunità molto molto interessante per tutte le famiglie e le aziende italiane.

Infatti, sulla Gazzetta Ufficiale N. 302 del 31/12/2018 è stata pubblicata la Legge N. 145/2018 “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2019 e bilancio pluriennale per il triennio 2019-2021” all’interno della quale troviamo Ecobonus, Bonus ristrutturazioni, Bonus mobili ed elettrodomestici, Bonus verde.

Buono il bonus!

Ecobonus

Le detrazioni fiscali per interventi di efficienza energetica, sono confermate anche per gli interventi effettuati nel 2019 e sono quindi prorogate al 31 dicembre 2019. 

Viene quindi confermata la detrazione IRPEF del 50% per la sostituzione di infissi e caldaie, mentre per gli interventi più importanti, come ad esempio la coibentazione dell’intero edificio con un cappotto termico, resta la detrazione al 65%.

Bonus ristrutturazioni

I contribuenti possono detrarre dall’Irpef il 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Per gli interventi di ristrutturazione realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta della metà.

In buona sostanza, la detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo per interventi di:

• manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edifici residenziali, cioè su condomini (interventi indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001);
• manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e pertinenze (interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001).

Bonus mobili ed elettrodomestici

Indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione, è possibile fruire di una detrazione del 50% calcolata su un importo massimo di 10.000 €, riferito, complessivamente, alle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici.

Il limite dei 10.000 euro riguarda la singola unità immobiliare, comprensiva delle pertinenze, o la parte comune dell’edificio oggetto di ristrutturazione.

Quindi, il contribuente che esegue lavori di ristrutturazione su più unità immobiliari avrà diritto più volte al beneficio.

Bonus verde

La detrazione del 36% per interventi di riqualificazione di giardini, parchi, terrazzi è confermata per tutto il 2019, per un importo massino di 5.000 €.

Tale bonus  spetta anche per le spese sostenute per interventi eseguiti sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali, fino a un importo massimo complessivo di 5.000 euro per unità immobiliare a uso abitativo.

In questo caso, ha diritto alla detrazione il singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che la stessa sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Un caso reale: acquisto e ristrutturazione di un’appartamento ad Ancona

Uno dei miei ultimi incarichi, ha riguardato la consulenza per un mio storico cliente, che chiameremo Michele.

Michele ha acquisito, per la propria famiglia, un’appartamento ad Ancona in zona semicentrale di 100 mq da ristrutturare e costruito ante 1975 a 100.000 €.

L’intervento progettato e realizzato ha riguardato le seguenti voci di spesa:

1. ridistribuzione degli spazi interni con demolizioni e ricostruzioni di pareti, pavimenti e massetti di bagno e cucina per circa 6.500 €
2. completo rifacimento impianti idrici di bagno e cucina per circa 3.500 €
3. nuovo l’impianto elettrico (sotto traccia) comprensivo di nuova dorsale, nuovo quadro elettrico e di tutti frutti per circa 3.000 €
4. apertura e chiusura tracce per gli impianti nuovi realizzati circa 2.000 €
5. tinteggiatura a parete e a soffitto 2.500 €
6. forniture edili (piastrelle, rivestimenti, impermeabilizzazioni, sanitari, ecc) circa  3.500 €
7. forniture di macchine (condizionatori, caldaia di nuova generazione, ecc) 2.000 €
8. consulenza tecnica per progettazioni, direzione lavori ed accatastamenti 2.000 €
9. totale lavori, forniture  e consulenze 25.000 € di cui il 50% pari a 12.500 € in detrazione dall’ammontare IRPEF in quote costanti per 10 annualità (1.250 €/anno).

Foto di cantiere – intervento di tracciatura linee impianti

Michele ha fatto questo investimento sia per le opportunità che il mercato immobiliare gli consentiva di sfruttare (in questo periodo si fanno investimenti immobiliari interessanti!), ma anche perchè le detrazioni fiscali, esistendo capienza Irpef per lui e per sua moglie Lara, gli permettevano di avere circa 100 € al mese in più in busta paga.

Sommando quindi 100.000 € (acquisizione appartamento) ai 25.000 € (costo ristrutturazione) ricaviamo che Michele e Lara hanno fatto un’investimento di 125.000 €.

Ad oggi, se i miei clienti volessero vendere l’appartamento in questione, realizzerebbero una cifra non minore di 150.000 – 160.000 €.

Foto di cantiere – Particolare del soffitto e dei faretti

Quindi al fronte di una spesa per l’acquisto e la ristrutturazione di 25.000 €, sarà quindi possibile ricavare circa il +26%, considerando che le detrazioni fiscali possono essere sia “mantenute” da Michele e Lara oppure cedute al futuro acquirente.

Tutto chiaro?!?

Il prossimo approfondimento sarà sulla possibilità di combinare Ecobonus e Sismabonus e perché è interessante approfittare sulla cessione del credito all’impresa esecutrice. 

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